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在纽约长岛购买投资房 利润是否可观

时间: 2017-8-29 14:46| 查看: | 评论:   发表评论 |原作者: 卡夫分享到微信

摘要: 纽约长岛紧邻皇后区,距离曼哈顿仅20英里。在这样一片富饶的土地上,是否适合房地产投资?

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纽约长岛三面环水,拥有优越的自然环境


纽约长岛紧邻纽约五大区之一的皇后区,距离曼哈顿仅20英里。从曼哈顿中城开车一个小时,就完全置身于这片绿荫环绕,鸟语花香的世外桃源了。长岛拥有自然的海洋、河流、森林、绿地,这些稀缺的城市资源估计就是富豪和明星来此落户的原因吧。美国商业周刊在前两年评出的全美最富25个小镇中,纽约长岛就有9个名列其中,分别是:Brookville(布鲁克维尔)、Lloyd港、Munsey公园(Manhasset)、Muttontown、North Hills、Old Westbury、Oyster Bay Cove、Roslyn Estates和Sands Point。论总体富裕水平,美国其它地区无一能及。

对于一般长岛房子的屋主来说,他们关心的是社区的自然环境、人文环境和教育资源,用来自己居住,享受生活,极少用来出租。但是在这样一片富饶的土地上,是否适合地产投资?投资回报率如何?

我们和在长岛从事投资房十余年的Li Yu (Ivy) Chen聊一聊,一起帮大家答疑解惑。

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在长岛,有着各式各样的房屋建筑,屋主更愿享受生活,远离尘嚣。


Q:是否能分析一下长岛的房产类型及价格吗?

A:长岛的房子基本上都是独立屋(House),虽然外观跟皇后区和布鲁克林的独立屋一样,房型结构大同小异,材料基本是木结构,但由于与邻居相隔较远,基本上均有独立的私人前后院,车道及车库,所以居住起来更为舒适,私密性也更好。

纽约市的独立屋有一家庭、两家庭、多家庭之分,但在长岛,即使很大的房子甚至庄园,绝大多数也只为一家庭,多家庭的房子占比并不多。因为在长岛,屋主购屋的目的多为自主,很少会分租。即使出租,一般也会整栋出租。

长岛房子的价格也差别很大,从20万美金到几百万不等,跟据地区环境的差别、建筑面积的大小和占地面积的大小等因素,导致价格相差巨大。

Q:既然长岛的房子出租率那么少,是否说明长岛的房子投资价值低?

A:不是。只是如果对于一个在曼哈顿上班的人来说,居住在长岛较里面的区域就不是一种享受而是累赘了,居住在长岛不如居住在皇后区和布鲁克林来得方便和划算。所以纽约皇后区和布鲁克林的房子不愁租客。我们说长岛的屋主不是特别在意其房产的投资收益,并不是说长岛的房子没有投资价值,相反长岛房子年增值率在10%以上,特别是近几年随着中国富豪买家的增多,长岛某几个热门区域的房子年增值率达到15%以上。

对于很多想享受长岛优质教育资源的家庭来说,长岛的高昂地税是他们望而却步的主要原因。所以很多家庭选择租赁好学区旁边的房子,这样既可以享受到好的教育,又不用一次性付一笔巨大的头期款,并每月承担不菲的房贷和地税压力。所以长岛的出租市场,还是有市场潜力的。

Q:从地产投资角度来看,在长岛除了出租获益,还有别的投资方式吗?

A:现在很多投资者都会选择购买低价房,进行装潢升级,然后再重新将房子放在市场上销售,来赚取中间差价。

Q:这种购买低价房赚取中间差的方式,是不是在短时间就能获利很大呢?
 
A:其实这是很多人的误区,以为这是一个在短时间内能赚取高昂价差的方式,其实并不然。

误区一:以为一套房子可以赚十几、二十万。

这是很多想要在长岛做投资房的人常常会犯的最大误区。一套房子从过户的第一天开始,我们都是在和时间和金钱赛跑。房子一天没卖出去,屋主都要承担所有的贷款、地税、保险等相关费用。

这种低价房屋,房子本身的屋况、格局都不会太好。如果想在转卖时卖个高价,势必要花一笔不少的费用进行装修或加建。购买房子可以申请贷款,但装修的费用就要全现金了,同时装修也是一笔很大的开销。很多时候,往往只想修一项,结果会连带出很多问题,导致预算大大超标。如果对于装修不甚了解,往往也会被坑掉不少钱。这些开销,都是投资人所要承担的总成本。

误区二:以为会很快脱手卖掉。

其实,从买下一栋房子再转卖出去,最少需要一年的时间。这个前提是,房子是全现金买下,同时还比较懂装修。如果购买房子时,不是全现金,那还要多等3-4个月的贷款时间。过户后,装修一般要6个月左右,因为这类房子往往需要花费更多的时间和金钱修整,如果对装修一窍不通,那就有可能花费更多的时间。装修好后,重新放回市场,一般也要3-6个月才能找到最终买家,如果新买家仍然需要贷款,又要再等上3-4个月。所以一套房子,您可能要花上将近2年的时间,才能脱手。

举个例子。去年我在长岛Levittown花32万以全现金买下了一栋房子,但这栋房子在产权上有一些纠纷,所以多等了3个月才过户成功。之后经过3个多月的装修,放在市场上进行二次销售。卖价为50万,其实扣除所有成本后,纯利润不到6万块,这笔钱在年底还要再缴30%的税收。如果不是全现金买入,实际利润是远远不如大家所想象的一般丰厚的。

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Q:如果购买这类低价位的投资房,需要注意哪些方面呢?

A:首先,购买低价投资房,尽量使用全现金购买。因为这样可以尽可能的压缩成本。如果有全现金的购买能力,就尽量不要去找Foreclosure和short sale的房子,因为捡不到便宜。以前经济景气不好的时候,价差会有十几到二十几万,有可能还可以杀价。现在地产市场很热,每一个offer(出价)都是加价上去,而且每一个offer都是全现金。

其次,需要对装修有所了解。购买低价房子,势必意味着房屋状况不佳,需要大量的金钱和时间花在房屋的翻修、装潢和加建上。这是一笔最大、最无止境的全现金开销。如果不了解装修,那很有可能会在这方便花出很多冤枉钱,并浪费大量时间。即使对装修不太了解,也请提前做好充分的功课,比如,房子哪里需要修,就要找相关的人,最好是找有配合过的装修公司,或朋友用过的人,再比较价格。但如果在旺季,例如暑假,4月至10月都是装修的热潮,即使可以订到装修工,但工期有可能会被拖长,这个时间都是要算在成本里面的。

最后,投资前请三思,做自己熟悉的区域。不要贸贸然的出手购买投资房,要先锁定一两个自己熟悉的区域,了解周边的环境、学校排名及交通是否便利。然后可以和附近的邻居聊聊,多咨询一些有经验的地产人士,听取专业意见,做足功课后,再动手购买。如果投资人经验不足,不要从很大的房子开始,可以找一些金额小,或者ranch(平房)入手,很多老人就很喜欢ranch(平房)。同时,要做好充分的心理建设和预留好足够的资金,以应变市场上的不同变化。

总之,只要肯花时间和心思,还是可以找到不错的房子进行投资赚取差价的,但前提是做好充分的功课,以健康的心态进行合理投资。

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