| 经历了高温的美国房地产市场，呈现出降温态势。 美国全国房地产经纪人协会（NAR）最近发布的2018年度报告（下称“年度报告”）显示，在最近的一年里（2017年4月～2018年3月），外国人在美国购房的金额同比下降了21%，从1530亿美元降至1210亿美元，占全美1.6万亿美元同期房屋销售量的8%，其占比同比下降了2个百分点。其中，679亿美元（56%）为居住在美国的外国投资者购房，而530亿美元（44%）为未居住在美国的外国投资者所购买，均低于前一年的水平。该报告只涉及住宅房产，不包括商业房产和集合住宅（multifamily）投资。
与此同时，外国人在美所购住宅的房价平均值也从53.69万美元下降到了45.4万美元，表现出购房更低价格房屋的倾向。 NAR首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)表示，经历了2017年的高速增长后，外国人最近在美国房地产的交易行为出现了降温，几乎又跌回了2016年的水平。主要的原因是，因库存不足而推高的房价、国内持续增长的就业率以及历史性低点的利率，让外国人不得不和国内买家一同竞争有限的房屋供应。 中国在美买房总额微降4% 连续6年领跑 外国投资者在美国所占据的房地产市场，由这5个国家的买家占据了半壁江山：中国、加拿大、英国、印度和墨西哥。其中，中国已经连续6年领跑，成为美国房地产最大的外国投资者来源国。在最近的一年里，中国人购买的美国住宅金额高达304亿美元，同比去年微降了4%，接近外国人在美购房总额的25%。该报告中所提及的中国包括中国大陆、香港和台湾。
其次是加拿大买家，贡献了105亿美元，却同比骤降了45%。英国、印度和墨西哥分别以73亿美元、72亿美元和42亿美元分列其后。 NAR总裁门登霍尔（Elizabeth Mendenhall）认为，虽然当下的全球环境面临较大的不确定性，但美国房地产市场仍然被视为安全、有保障且可盈利的投资目的地。 外国投资者在美国购房的总体金额下降明显，而房屋数量上仅降了6%，从28.4万套下降到了26.68万套。在购房数量上，中国买家同样遥遥领先，以4.04万套远超第二名加拿大买家的2.74万套，占据外国人在美购房总数的15%。 就购房人数来说，中国买家数量占外国买房总人数的15%，加拿大、墨西哥和英国的买家人数有所下降，分别占10%、8%和3%。 年度报告也再次显示出美国各州房地产冷热不均的情况。总体而言，外国购房者主要集中在三大州——佛罗里达州（19%），加利福尼亚州（14%）和得克萨斯州（9%），亚利桑那州和纽约州以5%的份额并列第四位。中国人最青睐的是加利福尼亚州，有38%的住房投资选择了该州。位列第二和第三名的得克萨斯州和佛罗里达州则只占7%和6%。 根据海外房产网居外网的数据，今年以来，中国买家对美国房产兴趣有所回升。2018年6月，中国买家对美国房源询盘量询盘量比去年12月高出48.1%。背后动因主要是对冲人民币对美元贬值的风险。“大部分中国买家觉得人民币对美元汇率，今年内还会继续下滑。” 海外房产网站居外网CEO罗雪欣表示，不过，现在的这波趋势，与2016年人民币急剧贬值、资本外流严重所引发的海外购房热潮不同。如今的人们对中国的经济和人民币汇率拥有信心，再加上资本管控和投资行为的愈加理性化，预测这波上涨趋势将在未来的一年里表现出稳健而持久的态势。 中国人依然最土豪 近一半外国人全款买房 通常来说外国投资者购买的房产总价较高，报告显示，最近的一年里，外国买家购房的均价为45.44万美元，比美国市面上的房产均价29.06万美元高出56%；外国买家购房的价格中位数为29.24万美元，比全美市面上的房价中位数24.93万美元高出约17%。9%的海外买家购买了100万美元以上的豪宅，而在全美范围内，购买了100万美元以上豪宅的买家比例不到3%。 在外国购房者中，中国买家无疑是出手最阔气的一群。他们在美所购房屋的价格中位数高达43.91万美元，比外国买家整体的购房价格中位数足足高出50%。报告认为，部分原因是中国买家更喜欢在市中心以及房价偏高的区域买房，比如加利福尼亚州、新泽西州、纽约州、得克萨斯州和华盛顿州。 报告还称，和国内买家相比，外国投资者在美国购房时更多采用现金支付的方式，接近一半（47%）的外国投资者用现金全款买房，而在全美房屋交易中，现金支付的平均比例只有21%。不居住在美国的外国投资者现金全款买房的比例高达72%，在美国居住的外国投资者现金购房比例为30%。
在五大外国买家来源国中，印度人申请美国房贷的比例最高，约78%，而加拿大选择全款买的比例最高，为78%。中国有58%的人在美国选择全款买房，37%的人申请了美国贷款。 美国房地产数据提供商Attom Data Solutions此前的数据则称，2016年和2017年美国人现金买房比例也出现了明显的上升，达到28%左右的高峰，高出2000年以来20%左右的水平。原因之一是楼市太火热，现金抢房可以更有优势。 数据显示，52%的外国买家购房目的为自住。除了自住，中国人最普遍的购房目的是为了子女的教育。69%的中国买家在美国买了独栋的房子，17%的中国买家买了公寓，10%的人买了联排别墅，1%的人买了土地自己造房。 按照特朗普政府此前宣布的税收计划，未来将限制房屋贷款利率的税收减免。目前带息贷款在100万美元以下的个人能享受税收减免，但新法案拟将可享受税收优惠的贷款额度上限调整为50万美元。因此，税收新法案一旦在2018年落实，美国房地产高端市场势必会受到打击。事实上，据媒体报道，特朗普的税收新法案在国会通过后，已经有不少原本有意向购买美国高端地产的富豪选择推迟购房，有的甚至取消了投资意向协议。 |
