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风险警告!全球房产泡沫最严重的城市都在哪?

时间: 2018-10-2 14:59| 来源: 第一财经|查看: | 评论:   发表评论 分享到微信

摘要: 瑞士银行(UBS)在9月底发布的全球房地产泡沫指数报告中指出,未来数年,自住房的投资回报率值得怀疑。去年,全球主要中心城市的房地产均价涨幅已出现停滞。在报告分析的全球20个中心城市中将近一半的房价在经过通货膨胀调整后,出现了下跌。美联储加息让全球 ...


瑞银认为,造成风险上升的原因是:
房价上涨过快,与当地平均收入严重脱节,这让大多数居民无力负担购买自住房。
负担过重又会引发政策调控,政治家拥有多种方式调控市场,比如增收空置税(香港、悉尼)、对外国人加征印花税(伦敦、悉尼、新加坡)来抑制杠杆,从而“劝退”外来热钱。
对于价格受到投资者情绪或外国资本高度影响的市场,房价调控政策对房市构成了重大风险,尤其在房价快速上涨周期中,可能会使价格过度回调,导致投资者重估他们对未来资本收益的预期。

海外房产平台居外网董事CEO罗雪欣女士对第一财经记者表示,大部分中国买家海外购房是着眼于长期投资,不会太在意短期价格波动,且现在海外购房目标城市、国家越来越多元化。

居外网数据显示,中国买家对全球中心城市的询盘量从2017年已经开始减少,相应地对投资热门国家二线城市的询盘量有所增加。

该报告的作者之一、瑞银集团全球财富管理部成员霍尔茨海(Matthias Holzhey)对媒体表示,“泡沫出现时,一个典型的迹象是房地产与人均收入和租金严重脱节。”

瑞银在报告称,虽然存在一定的泡沫风险,但并没有数据表明全球信贷或不良贷款过高,未偿还的抵押贷款增速还不到2008年金融危机爆发前的一半。尽管如此,瑞银认为投资者仍需谨慎行事,尤其是泡沫高企的市场,投资者不应期望房产实际价值会在中短期内快速升值。

香港房市增长强劲

报告称,香港房地产市场保持了蓬勃发展的势头。在过去四个季度中,通胀调整后的住宅市场价格再次上涨了近11%,每平米均价接近20万港币(约合17.6万人民币),这使香港在本次排行榜上高居第一。

风险警告!全球房产泡沫最严重的城市都在哪?_图2-3


自2008年以来,香港房价已翻了一番,租金上涨了15%,但居民考虑通胀后的实际收入没有多大变化。这意味着10年前香港居民用12年的税前总收入就能购买一套60平米的公寓,但在10年后的今天,他们需要工作22年。

香港楼市长期供不应求,住宅市场对本地和外国投资者都有巨大的吸引力,但当地居民的购房负担越来越重,让政府不得不加大调控以抑制价格上涨。6月底,香港政府宣布对空置的私人住宅征收“额外差饷”,相当于两年房租,以防止发展商囤积楼盘,从而改善市场供应。

瑞银预计短期内香港房价上涨趋势将会放缓。但鉴于被压抑的需求和持续的低房贷利率,出现大幅调整的可能性不大,“在香港市场中,房价更多取决于宏观经济”。

戴德梁行(DTZ)大中华区分公司的高级经理Peter对第一财经记者表示,自己并不担心香港楼市会发生大的变化,“香港对全球富豪有巨大的吸引力”。他认为,如果香港房价真的大跌,只要取消现在针对非永久居民的各种印花税,就能吸引大量热线涌入,支撑市场。

身为香港人的罗雪欣对记者说:“8月份数据显示,香港楼价近29个月以来初见调整,3居室以上的大宅下调压力大,2居室价格尚有上升空间。香港楼市泡沫成形尚需时日,去年不少内地开发商在香港以溢价拿地,这些地块会陆续开工建房。”


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