慕尼黑意外排第二 尽管慕尼黑房价和房租历来高居德国各城市榜首，但这次排在第二还是多少让人感到意外。瑞银在报告中指出，在过去十年，慕尼黑的房价翻了一倍，而且依然保持着高速增长，供不应求是造成房价上涨的直接原因，低利率则进一步推动了涨势。
据德国住房和房地产协会估算，2009年以来，德国比预期少建了100万套住房，但人口却增加了250万，其中移民人数明显增多。此外，越来越多的人口迁入慕尼黑等大城市造成了当地住房紧缺。 瑞银称，过去一年，慕尼黑的名义租金上涨了9%，空置率创历史新低，虽然按慕尼黑的平均收入，只要8年就可以购买一套60平米的公寓，但租金收益却低得和香港类似，年回报还不到3%。瑞银预计，随着欧元区加息的日益临近，房价可能会出现回调。 德国慕尼黑德信地产有限公司总经理辛维安对第一财经记者表示，慕尼黑市区的新房价格约在每平方米8000~12000欧元（约合7.2万~9.6万人民币）之间，虽然谈不上便宜，但考虑到当地的人均收入，也不是很贵。她说：“慕尼黑的金融业不发达，当地主要以工业、（汽车）制造业企业为主，近年来大量人口迁入，支撑起了慕尼黑的房价。” 伦敦房价三年跌去10% 英国Halifax银行的数据显示，伦敦不同区域每平米房价约在6000~10000英镑之间，最贵的地区是西敏寺和肯辛顿-切尔西区，每平米均价超过1万英镑（约合9万人民币）。 在瑞银的报告中，伦敦的泡沫指数（1.61）连续第二年下降，但仍处于高风险区。总体而言，通胀调整后的价格比2007年最后一次泡沫破裂时高出10％以上，租金大致保持稳定，但实际收入下降了10％。自2017年中期以来，伦敦房价下降了5％，表现落后于英国平均水平。主要原因如下： 首先，伦敦市民难以负担购房住房，在市中心购买60平方米的公寓一般需要人们15年的收入； 其次，英国政府拟对海外买家第二套公寓征收额外印花税的政策，让外来投资者望而却步； 第三，通货膨胀正侵蚀着当地居民的购买力，从外国投资者的角度来看，以美元计算的伦敦房价自2015年以来下跌了10％，对于外资来说，这可能是一个颇有吸引力的抄底机会。
英国邦瑞房地产公司中国区总裁皮耶斯（James Piesse）告诉第一财经记者：“没人能够准确预测短期的价格走势。但只要不发生重大的金融危机，我相信，伦敦楼市离底部已经不远了。”他表示，伦敦房价当前正处于调整周期，未来两年上涨空间不大，但之后“房价就会重拾上涨趋势”。 瑞银预计价格将趋于稳定，但鉴于市场估值偏高且政治上（脱欧）的不确定性，瑞银建议买家谨慎观望为主。 霍尔茨海表示，泡沫指数除了把收入和租金作为基准比较外，也计算了房价增长同实体经济增长之间的偏差，贷款的活跃程度和建筑工业的活力也都考虑在内。 他表示，因为观察中国内地城市的周期还太短，因此本次全球房产泡沫指数并未包含中国内地城市。他说：“我们至少需要25年至30年时间，才能得出有说服力的评估。” |
