| 人生就像一盒巧克力，你永远不知道下一颗是什么味道。房地产税何尝不是，未公诸于世之前，我们永远不知道它何时出台，怎样征收。 01 昨天，飞了许久的房地产税，终于传来了最新消息。 12月10日，中国财政科学研究院公共收入研究中心主任张学诞在接受权威媒体采访时，针对房地产税征收细节，提出了几点建设性意见。 他提议： 1、国家统一制定人均免税面积的幅度范围为40平方米~60平方米，再由地方根据实际情况确定具体人均免税面积。 2、地方有权限根据各地实际情况确定各个具体区域的住宅人均面积平均评估价格，最终确定出对居民家庭的房地产税免征额。 房地产税之所以知道现在都没能出台，甚至连基本框架雏形都没有，其中很重要的一个原因，就在于征收的细节难定，如以何种方式征收（以面积还是套数）？免征是按套数还是面积？该征收多少个点？ 如今张主任给出了非常明晰的建议，一旦被采纳，必然会加快房地产税推出步伐。 在关于是以套数征收还是面积征收时，他表示，由于不同住房的面积不同，且不同类型和区域的房地产的价值差别过大，按套数给予一套或多套住房免征显然不合理，应该按照面积来进行免征。 在免征面积方面，国家可以制定一个人均免税面积40~60平方米的范围，具体城市根据自身具体的人均居住面积制定各自的数值。 2016年全国城镇人均居住面积36.6平米，农村人均居住面积45.8平米，以此来看，张建议的免征范围科学合理。 这种按人均面积免征还有一个好处，就是在二胎全面放开的背景下，许多家庭人口会增加，免征面积也会随着家庭人数变动而变动，更加人性化。 02 除了免征面积，摆在房地产税面前还有诸多问题需要解决，比如哪些城市该征收，哪些不该征收？该征收多少个点？每个人名下的固定资产信息收集等等。 其实，上面都是技术问题，并不难解决。几个月前，政府就完成了全国不动产登记联网。导致房地产税迟迟未推出的关键原因在于：1、立法；2、时机。 1、立法 房地产税是税收，征税必须有法可依才能征收。立法是一个比较漫长的过程，每一项重要的草案，从审议到推行时间都不短。 比如，物权法七次审议才通过，时间从初次审议的2002年一直到2006年正式通过，耗时整整4年。 2、时机 真正决定房地产税何时出台的，是市场时机。以目前情形来看，显然还不是时候。 房地产税是与房子、土地有关的各种税收总称，它是一种持有税。其作用正如财政部副部长史耀斌说的，主要是调节收入分配，特别是个人财富的集聚，起到促进社会公平的作用。同时，筹集财政收入，用来满足政府提供公共服务的需求。 最后一句话才是关键，也即承担政府的财政收入。在这方面，它与当下的土地财政功效一样。房地产的出台，意味着土地财政财政难以为继，从土地上获得的收入不足以支撑政府财政需求。 换句话说，只有当城市化进程达到一定规模（基本结束），卖地挣不了几个钱，一二线城市基本全面进入以存量房为主要交易时，房地产税才会被顺势推出。 当下，城市化仍在快速进行，各城土地拍卖依然火热。最新数据显示，中国前10个月土地出让金高达近4.8万亿元，其中杭州一城就卖了2381亿，上海、重庆、郑州、苏州、北京都在1000亿以上。 土地财政正当时，这样的背景下房地产税怎么可能出台。在政府看来，房地产税是接棒土地财政，只有到了该交接的时候，才是它出台的恰当时机。 03 当下，还未买房的人群中，许多人心心念念，翘首盼望房地产税这只靴子落地，以降房价，但这个美梦恐怕要落空。 因为房地产税落地仍遥遥无期，另外即使它顺利落地，对房价也没有实质性的影响，房地产税出台的目的就不是降房价。它的目的只有两个： 1、创造新的税收以满足财政需求； 2、抑制炒房客和过渡投资客，以促使房价稳定，减缓房价上涨速度。 房地产是中国的支柱产业，大跌不利于其发展，只有稳定、缓慢上涨，才能健康发展。认清了这一点，才能真正看清中国中心城市房价的未来。 有人或许或拿数据、周期和市场规律来说事，君不见过去20年房价呈现的周期是“上涨→平稳→上涨”。 中国楼市是政策性市场，数据、市场规律在这不顶用。这就是谢国忠等空军十几年如一日地看空，却十几年如一日被打脸的重要原因。 |
