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思达会计专栏--当房东也要提前规划好1

时间: 2017-3-6 15:22| 查看: 4063| 评论: 0  发表评论 分享到微信

摘要: 思达会计专栏 房产自用与出租- 当房东也要提前规划好系列(一) 当我们购入第一套房产开始,也是个人理财部分最大的资产。本系列的讲座,赵会计师和你聊一聊买自用房,第二套度假房和单纯的出租房都会有哪些税务问题。本系列的讨论内容不包含Coop。 首先我 ...

思达会计专栏

房产自用与出租- 当房东也要提前规划好系列(一)

 

    当我们购入第一套房产开始,也是个人理财部分最大的资产。本系列的讲座,赵会计师和你聊一聊买自用房,第二套度假房和单纯的出租房都会有哪些税务问题。本系列的讨论内容不包含Coop

    首先我们要了解两个内容。第一,叫做被动收入Passive Income的原则。第二,贷款利息mortgagereal estate tax 地税的规则。

    在讲被动收入原则前,先和大家谈谈什么是主动收入。主动收入指的是纳税人通过提供服务,实质参与到了经营活动当中赚得的收入。那么被动收入也就很容易理解,即投资收入。主动收入和被动收入在税法上的处理方法完全不一样。我们在前篇文章W21099谈到过关于主被动收入缴纳的FICA税的不同。这里我们在出租的范围内讨论两者的不同。通常原则是,被动收入如果小于相关的费用,那么就会产生亏损Passive Loss,这个Loss不能用于抵减主动收入Ordinary Income。但是,在出租房产时,有一个特殊原则,就是说如果房东提供基本的服务,包括维修清理,审核批准房客,那么出租行为不再是被动经营行为,在税法里叫做积极参与经营Actively Participate。这样的话,如果当年的出租有亏损,那么可以用一定数额的被动经营产生的亏损抵减主动收入。具体数字我们在下期会谈到。所以,作为房东,我们要尽量利用好这个原则。如果纳税人的房产交由托管公司管理,在这种情况下,出租行为就变成了纯粹的被动收入。因此,如果当年的经营是亏损,那么这部分亏损不能用于抵减当年的任何主动收入。只能等到将来扭亏为盈,出租有净收入的时候,才能使用。补充一下,我遇到过客人问这样的问题,我今年收到的房租很多啊,为什么会有亏损?大家别忘了,出租房的费用除了贷款利息,地税,水电维修费等,还有一笔很大的费用,那就是折旧。所以虽然你收到的现金/支票,但从账面上看,仍然可能是亏损。交税与否是看你账面是否有盈利,而不是你收了现金/支票就一定要交税。

    第二,贷款利息和地税

    贷款利息我们要在自用和出租下分别讨论。大家可能认为个人自住房的贷款利息一定可以全额用来减税,其实是不一定能全额减掉的。贷款利息通常可以全额减掉,但是前提是要以房产作为房贷的抵押,并且要是符合条件的居所(每年最多两个自用房产能作为Qualified Home,一个是主要自住房产Primary Home,一个Second Home度假房产,如果主要自住房产贷款还清,并且纳税人继续住在里面,那么其他的多个度假房产,每年也只能用一个作为Qualified Home)。全年的mortgage debt总数小于$1,000,000,满足以上前提条件,可以在1040SchA 上减掉贷款利息。后面我们会讲到度假房出租时,有可能无法全额减掉贷款利息,因为度假房有个人使用的部分,需要分3种情况讨论细节。单纯的出租房的贷款利息比较简单,因为这是出租费用的一部分,可以在1040 Sch E上抵减房租收入。地税通常是可以全额使用的,不受房产数目和自用或/出租用途的限制。

    下期我们具体谈一谈自用住房的问题哦

    地址:思达会计师事务所 135-27 罗斯福大道 二楼(喜来登酒店旁)电话/wechat 347-506-8855


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